Immobilien-Investment
Paraguay – Nischenmarkt mit Zukunftspotential
08.05.2006
Paraguay, das kleine Land mitten in Süd-Amerika, ist im Ausland besonders dem Fussball-Fachmann bekannt, nachdem sich das Land regelmässig für die Weltmeisterschaften qualifiziert und sich diverse Spieler zu festen Grössen in europäischen Ligen entwickelt haben.
Weiterhin würde man vielleicht an die beachtlichen Agrar-Exporte denken, schliesslich ist Paraguay der drittgrösste Soja-Exporteur der Welt und trägt ausserdem entscheidend zum weltweiten Rindfleisch-Konsum bei.
Nur wenigen wird im Zusammenhang mit Paraguay das enorme Potential auf dem dortigen Immobilienmarkt auffallen. Nach dem Bauboom Ende der 90er Jahre und der darauffolgenden Marktsättigung unter einer dazu unglücklichen und wirtschaftlich erfolglosen Politik von „Aushilfs-Präsident“ Luis Gonzalez Macchi schaffte das Land unter dem nun scheidenden Präsidenten Nicanor Duarte Frutos eine beachtliche wirtschaftliche Erholung. Externe Faktoren wie z.B. die stark gestiegenen Preise für natürliche Ressourcen, Rohstoffe und Agrarprodukte brachten dem Land in den letzten Jahren solide Gewinne und stetige Devisenzuflüsse ein. Die wirtschaftlichen Höhenflüge der grossen Nachbarn Brasilien und Argentinien, ebenfalls motiviert durch die Entwicklung auf den Welt-Rohstoffmärkten, verschafften Paraguay zusätzlichen Handel und Warenaustausch. Ausländische Investitionen nahmen in Paraguay stetig zu und so konnte die paraguayische Wirtschaft jährliche Wachstumsraten von durchschnittlich 3,5% und zuletzt sogar 6% verzeichnen.
Vor dem Hintergrund einer stark wachsenden Wirtschaft und enormer Devisen-Zuflüsse entwickelt sich auf dem Immobilien- und Bausektor ein neuer Boom. Die durchschnittlichen Mietpreise haben sich in allen Bereichen stark erhöht, im Niedrigpreis-Segment teilweise sogar fast verdoppelt. Apartment-Häuser, die vor einigen Jahren noch um eine Auslastung von 50% kämpfen mussten, sind heute komplett vermietet und führen eine Warteliste mit Mietinteressenten. <<So gut wie im Moment ging es uns hier noch nie>> war der zufriedene Kommentar von Christian Keller auf die Frage nach der Auslastung seiner Mietshäuser. Das letzte, zunächst zögerlich getätigte Investment des deutschen Unternehmers in ein kleines Gebäude mit 16 Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in Asunción produziert derzeit eine Rendite von über 24% per anno. <<Da ist aber auch der Währungseffekt enthalten>> gibt Keller zu bedenken – die lokale Währung, der ´Guaraní´ hat sich zuletzt gegen US-Dollar und Euro stark aufgewertet. Dennoch, alle Wohnungen von Investor Keller sind vermietet und die Liste mit neuen Mietgesuchen wird täglich länger. Keller will in Kürze in ein weiteres Mietshaus investieren, um dem grossen Bedarf gerecht zu werden.
Die florierende Wirtschaft und die steigenden Investitionen führen dazu, dass viele Leute aus ländlichen Regionen in die grossen Städte umziehen, in (berechtigter) Erwartung besserer Jobmöglichkeiten und höherer Löhne. Die verbesserte Situation auf dem Arbeitsmarkt und signifikant gestiegene Einkommen der arbeitenden Bevölkerung haben ihren Effekt auf den Immobilienmarkt nicht verfehlt. Dazu kommt, dass angesichts der optimistischen Stimmung insbesondere junge Leute dazu tendieren, sich vom Elternhaus zu verabschieden und eine eigene Wohnung zu suchen. Waren z.B. gerade junge Ehepaare noch vor ein paar Jahren auf Unterkunft im elterlichen Domizil angewisen, verfügen sie heute zumeist über zwei Einkommen und wollen vom Wohnen unter elterlichem Dach nichts mehr wissen.
Die Folge dieser Entwicklung ist eine schnell gestiegene Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, die von der traditionell trägen Bauwirtschaft nicht so schnell bedient werden kann.
Verstärkt wird die Tendenz zur Über-Nachfrage nach Wohnungen durch eine positive Entwicklung auf dem Finanzsektor. Banken und Sparkassen in Paraguay bekamen in den letzten zwei Jahren stetige Zuflüsse von mittel- und langfristigen Einlagen. Zuvor waren Banken und Sparkassen kaum bereit, langfristige Kredite oder Finanzierungen zu gewähren, schliesslich waren auf der anderen Seite auch Sparer und Anleger kaum bereit, Gelder für mehr als 90 Tage bei paraguayischen Banken festzulegen. Grossteilig wurden sogar unverzinsliche Sichtguthaben einer mittelfristigen Anlage vorgezogen. Das Vertrauen in die lokale Wirtschaft und insbesondere das Finanzsystem war gelinde gesagt, angeschlagen. Inzwischen ist aber das Vertrauen wieder hergestellt. Zusätzlich wurden grössere Summen durch internationale Organismen wie Weltbank, IWF oder Inter-Amerikanische Entwicklungsbank (IADB) an den Bankensektor vergeben, mit der Zielsetzung, mittel- und langfristige Finanzierungen zu ermöglichen. Resultat dieser beiden Entwicklungen ist, dass nun seit Jahren zum ersten Mal wieder langfristige Finanzierungen von bis zu 30 Jahren für den Ankauf von Wohneigentum durch Banken und Sparkassen angeboten werden. Für den Wohnungskäufer bedeutet dies eine erschwingliche monatliche Belastung für den Erwerb einer Eigentums-Wohnung, oftmals sogar unter einer zu erwartenden Mietzahlung für eine vergleichbare Wohnung. Viele Paraguayer nutzen die Gunst der Stunde und entscheiden sich für den Erwerb einer Immobilie. Im Bau befindliche Apartment-Häuser werden idR noch während der Bauphase komplett ausverkauft.
Die gestiegene Nachfrage nach Wohnungen (die aus Gründen der Sicherheit, Überschaubarkeit und des geringeren Aufwands für Reinigung und Pflege einem Haus immer mehr vorgezogen werden) hat auch zu einem Anstieg bei den durchschnittlichen Baukosten geführt. Insbesondere Löhne und Gehälter sind im Bausektor rapide angestiegen. Gleichzeitig sorgte allerdings die Entwicklung der paraguayischen Währung für einen gewissen Ausgleich durch günstiger zu erwerbende Materialien und auch der Grundstückskauf ist so erschwinglich wie selten. Insgesamt sind aber die durchschnittlichen Baukosten in Paraguay nach wie vor sehr gering, bei beachtlicher Qualität in der Fertigstellung. Ein qualifizierter Bauarbeiter kostet seinen Arbeitgeber in Paraguay auch nach dem letzten Lohnanstieg nach wie vor weniger pro Tag als z.B. ein deutscher Kollege pro Stunde, nicht zuletzt bedingt durch die geringen Lohn-Nebenkosten. Setzt man durchschnittliche Baukosten und durchschnittliche Verkaufspreise pro Qudratmeter Gesamtfläche ins Verhältnis, wird einem schnell das enorme Potential des gerade neu erwachenden Immobilienmarktes bewusst. Netto-Gewinne vor Steuern (in Paraguay übrigens pauschal 10%) in Grössenordnungen von 50% bis z.T. sogar über 100% sind das zu erwartende Resultat für neu erstellte Wohnimmobilien. Dabei begünstigt die lokale Rechtsprechung seit jeher Verkäufer sowie Finanzierer einer Wohnung, zu Lasten des Käufers – vor dem Hintergrund einer Politik der Investitionsförderung und der allgemeinen Investitionsfreundlichkeit Paraguays eine durchaus nachzuvollziehende Strategie.
So gut die paraguayische Wirtschaft sich auch entwickelt hat und bei aller Euphorie im Hinblick auf einen neuen Immobilien-Boom, ein paar kritische Fragen werden immer wieder gestellt: Wird die neue Regierung nach 61 Jahren in der Opposition das beachtliche Wirtschaftswachstum der letzten Jahre fortsetzen können ? Wie lange wird der Boom anhalten ? Ist in Paraguay nicht auch ein Linksruck wie in Venezuela, Ecuador oder Bolivien zu erwarten ?
Diese oder ähnliche Fragen werden angesichts der historischen Ereignisse in der paraguayischen Politik häufig gestellt und natürlich kann niemand die Zukunft mit absoluter Sicherheit voraussagen. Dennoch sollte man zur Beantwortung auf gewisse Indikatoren und Einflüsse zurückgreifen, die eine recht solide Prognose zulassen.
Der Boom der paraguyischen Wirtschaft und insbesondere des Immobilienmarktes wird sich über die nächsten Jahre hinweg fortsetzen. Eine zuletzt veröffentlichte Studie des Wirtschafts-Ministeriums geht von einem akuten Bedarf von derzeit über 400.000 Wohnungen aus, was sich vor dem Hintergrund eines stetig steigenden verfügbaren Einkommens und nachhaltigen Verbesserungen auf dem Kredit- und Finanzmarkt in konkrete Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen umsetzen wird.
Die ab August d.J. regierende Parteien-Allianz ist zum grössten Teil sehr wirtschaftsfreundlich und der neu gewählte Staatspräsident, Ex-Priester Fernando Lugo, hat sich zu einer ebenso wirtschaftsfreundlichen Poltik bekannt und einem ideologischen Schulterschluss mit den sozialistischen Präsidenten Chavez (Venezuela), Correa (Ecuador) und Morales (Bolivien) ausdrücklich eine Absage erteilt. Die paraguayische Bevölkerung ist seit jeher sehr konservativ und traditionell, was eine drastischen Änderung in der Politik unwahrscheinlich erscheinen lässt. Was auch immer die Strategie der neuen Regierung sein wird, die wirtschaftliche Entwicklung Paraguays wird weiterhin hauptsächlich von äusseren Einflüssen bestimmt werden. Hohe Rohstoffpreise, starke Nachfrage nach Agrarprodukten und insbesondere die Wirtschaftsentwicklung des grossen Bruders Brasiliens sollten genauso zu weiterhin solidem Wirtschaftswachstum in Paraguay beitragen wie die von Jahr zu Jahr steigenden ausländischen Investitionen.
Vor dem Hintergrund stetig steigender Einnahmen und eines neu erstarkten optimistischen Selbstbewusstseins der Paraguayer wird sich der kürzlich begonnene Boom auf dem Immobilienmarkt verstärkt fortsetzen und sich weiter entwickeln - ein Ende ist vorerst jedenfalls nicht abzusehen.
Carsten Pfau, am 08.05.2006
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